После рассмотрения одним из московских судов иска Ларисы Долиной о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, по которому суд решил вернуть квартиру Ларисе Долиной, пострадавшей от действий мошенников и продавшей свою роскошную квартиру в Хамовниках Полине Лурье, московские суды захлестнула волна подобных исков и граждан, заявивших, что они также подали свои квартиры под влиянием мошенников.
Парадоксально, но суды действительно стали повально удовлетворять такие иски, и чаще всего решения фактически скопированы с вердикта суда по делу Долиной, в частности, суды стали повторять накатанную цепочку умозаключений:
- если сделка совершена (со слов истца-продавца квартиры) под влиянием мошенников,
- Если жертва (продавец недвижимости) обратилась в полицию и было возбуждено уголовное дело,
Суды в 99,9 % выносят решения фактически под копирку об удовлетворении исковых требований и покупатель, купивший квартиру по рыночной цене, без всякой спешки проверивший все юридические документы, пригласивший на сделку юриста и риэлтора, теряет купленную и оплаченную им квартиру, а деньги горе-продавец согласно решения суда возвращать покупателю не обязан в большинстве случаев.
Между тем, в деле Долиной есть ряд очень важных особенностей (которых нет в подавляющем большинстве других аналогичных дел), на которые суды, «копирующие» аналогичные решения по другим спорам, не обратили внимание:
- Полина Лурье купила квартиру Ларисы Долиной очень сильно дешевле рынка. По мнению некоторых экспертов, дисконт был существенный, что не могло не вызвать подозрения осмотрительного продавца, однако это не остановило Полину Лурье.
- Сделка Ларисы Долиной была совершена скоропалительно быстро, учитывая, что подобная недвижимость продается далеко не каждый день.
- Лариса Долина получила деньги наличными, что всегда мене прозрачно, чем расчеты через аккредитив. Возможно, именно поэтому суд в деле Долиной не возложил на Ларису Долину обязанность по возврату денежных средств, то есть не применил принцип двусторонней реституции.
К сожалению, по непонятным причинам суды, буквально штампующие решения по искам обманутых собственников недвижимости и отбирающие квартиры у добросовестных покупателей, игнорируют эти существенные моменты, которые и являются предметом доказывания в таких делах.
Что же получается сегодня?
Покупатель, будучи осмотрительным и добросовестным, совершил все действия, которые закон связывает с добросовестностью и осмотрительностью: осуществил полную юридическую проверку квартиры и документов продавца, опросил соседей на предмет благонадежности продавца и отсутствия факта злоупотребления им спиртным или наркотиками, заплатил за квартиру полностью рыночную цену без дисконта, осуществил оплату путем открытия банковского аккредитива, вселился в купленную им квартиру, получает иск от предыдущего собственника, мотивированный тем, что истинная воля продавца, оказывается, не была направлена на продажу квартиры (ну и что, что договор подписывал? Ну и что, что переговоры вел с покупателем не один день? Ну и что, что деньги получил от покупателя?) продавец передал все полученные деньги мошенникам, которые представились ему сотрудниками ФСБ, а он, доверчивый, поверил им.
На мой взгляд, во всем этом есть вопиющее нарушение принципов права, направленных на обеспечение равного положения сторон, невозможность оказания предпочтения ни одной стороне процесса.
Предлагаю разобраться с понятием осмотрительность: точного его определения закон не содержит, но судебная практика высших судов определяет его как такую степень добросовестности при проверке, которая исключала бы возможность выявить юридические пороки сделки. Иными словами, если покупатель купил квартиру по рыночной цене, проверил, не является ли она единственным жильем продавца, не продает ли продавец недвижимость подозрительно быстро после получения на нее права (например, после получения наследства прошел месяц), не прописан ли продавец в этой квартире, не состоит ли продавец на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, то квартиру у него будет сложно.
К сожалению, ни закон, ни судебная практика не раскрывает понятие ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРОДАВЦА: согласитесь, взрослый человек, н страдающий психическими заболеваниями, поверив, что какие-то там сотрудники ФСБ пытаются якобы защитить его недвижимость и поэтому просят его продать имущество и передать деньги им, ДОБРОВОЛЬНО, без угроз и пыток, сознательно обманывает покупателя, зная, что тот тратит на покупку последние (часто заемные) средства, не может считаться добросовестным, иначе рушится вся концепция права как искусства добра и справедливости.
Но и тут добросовестных покупателей поджидает юридическая ловушка:
Не все знают, но согласно ст. 302 ГК РФ принцип добросовестности в принципе не распространяется на покупателя, если продавец утратил право собственности на вещь вследствие того, что имущество было похищено у первоначального собственника, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Это значит, что суд не защитит права добросовестного покупателя, купившего квартиру, если горе-продавец докажет, что имущество было у него похищено (мошеннические действия предполагают именно это) или докажет наличие пресловутого порока воли (то есть неспособность отдавать себе отчет в характере своих действий и руководить ими).
То есть сейчас суды ПО УМОЛЧАНИЮ не применяют принцип защиты прав добросовестного покупателя ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ, когда продавец ссылается на то, что он находился под влиянием мошенников.
В этом и есть суть проблемы:
Очень часто мошенников следствие найти не смогло, уголовное дело было приостановлено, и в отсутствие обвиняемых и вступившего в законную силу приговора делать ОДНОЗНАЧНЫЙ вывод о том, что квартира была продана именно под влиянием мошенников, а не по желанию продавца, НЕВОЗМОЖНО, однако суды часто это игнорируют.
Получается, что в настоящее время у добросовестного покупателя НЕТ ЗАКОННОЙ ВОЗМОЖНОСТИ И ЧЕТКОГО АЛГОРИТМА ДЕЙСТВИЙ, который позволил бы исключить риски возврата квартиры по решению суда первоначальному собственнику.
Такая вопиющая правовая несправедливость, на мой взгляд, будет продолжаться, пока суды не дадут четкое определение порока воли продавца, добросовестности продавца и не определят четкую позицию, согласно которой продажа недвижимости, получение банковских кредитов, поджог банкоматов и государственных офисов, совершенный ментально здоровым человеком под влиянием уговоров третьих лиц (мошенников), НЕ МОЖЕТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ О ПОРОКЕ ВОЛИ.
Кстати, почему государство считает возможным наказывать в уголовном порядке людей, совершивших поджог банкоматов, военкоматов и тому подобных учреждений по науськиванию мошенников (таких граждан лишают свободы на достаточно длительные сроки с обвинением в экстремизме, хотя преступные действия они совершили также под влиянием третьих лиц, с пороком воли), и не считает возможным распространить аналогичный подход к гражданско-правовым сделкам, совершаемым под влиянием мошенников? Парадоксально, не правда ли?
Вот так из-за проявленной Ларисой Долиной легкомыслия и доверчивости устойчивость и предсказуемость всей российской правовой системы оказалась под угрозой.
Срочно, срочно необходимо менять судебную практику, но для этого нужна, помимо прочего, политическая воля.
Сейчас в Головинском районном суде Москвы слушается дело по иску Эльвиры Гафутдиновой к Ирине Гришиной о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении односторонней реституции по делу. Ирина Гришина купила квартиру по рыночной цене, проверяла все документы с помощью юриста, оплата была совершена безналично путем открытия банковского аккредитива, а Эльвира Гафутдинова в процессе сделки подняла цену на квартиру, на что Ирина Гришина согласилась. Как заявила Эльвира Гафутдинова в суде, она находилась под влиянием неустановленных мошенников, однако этот вывод не подкреплен приговором суда, личности мошенников не установлены и факт их наличия не доказан, уголовное дело приостановлено.
Для Гришиной купленная квартира является единственным жильем, и если суд признает сделку недействительной, девушка будет выписана в никуда. Также суд может не вернуть Гришиной уплаченные ею Гафутдиновой деньги.
]]>
Свежие комментарии